高盛上调香港房价预期：预计今年劲涨15%，2028年前累计升幅或超26%

高盛在最新研报中将香港房价2026年涨幅预测大幅上调至15%，引发市场广泛关注。这家华尔街头部机构同时预计，2027年香港房价将续涨7%，2028年再涨4%，意味着从当前水平至2028年底，香港房价累计涨幅或超过26%。这一预测较该行此前的保守立场出现显著转向，被业内视为对香港楼市最乐观的机构声音之一。

驱动逻辑：三重利多形成合力

高盛在报告中详细拆解了上调预测的核心逻辑，认为当前香港楼市的上升趋势由三重因素共同驱动，短期难以被逆转。

第一重因素来自利率环境的边际改善。 美联储自2024年下半年启动降息周期后，港元利率跟随美元利率下行，按揭成本持续回落。高盛估算，一个典型的500万港元住宅单位，若按息率从5%回落至4%，月供压力可减少约15%，对买家购买力的提升效果显著。 StockTwits上，部分关注港股的投资者已将"香港本地地产股"列为利率敏感型标的中的首选。

第二重因素是内地买家加速回流。 港府近年来持续优化人才引进计划，截至2025年底，输入内地人才计划已批出超过10万宗签证，大量新抵港人口产生刚性居住需求。高盛指出，这批人群的置业意愿明显强于本地刚需客群，成为近期豪宅及中小型单位的重要购买力量。

第三重因素指向供给侧的结构性收紧。 受土地开发周期及监管审批拖累，香港私人住宅落成量在2025-2026年处于相对低位，高盛预计全年供应量约1.5万至1.8万伙，较过去五年均值低约20%。供需缺口收窄对价格形成底部支撑。

一位不愿具名的香港本地测量师行分析师在接受采访时表示："高盛的预测并非毫无依据。今年上半年，一手新盘销情确实超预期，部分项目出现超额认购，这在此前三年中是罕见的。"

市场情绪扫描：机构唱多与散户谨慎的分化

围绕高盛预测，市场情绪呈现出明显的结构性分化。

机构层面，高盛并非唯一看多香港楼市的华尔街机构。摩根士丹利此前发布报告，将香港地产股评级上调至"增持"，指出当前估值处于近十年低位，具备修复空间。彭博终端数据显示，6月第一周，覆盖香港主要地产商的恒生地产指数成份股中，已有3只获得机构上调目标价。

社交媒体层面，情绪则更为复杂。StockTwits上，标签"#HongKongProperty"的讨论量在过去一周上升约40%，但评论中多空交织。支持唱多的声音认为"利率顶点已过，租金回报率开始具备吸引力"；持谨慎态度的投资者则指出，香港就业市场尚未完全复苏，年轻人购买力受限，楼价上涨缺乏基本面基础。Truth Social上，部分关注亚太市场的美国投资者评论称"香港楼市的复苏速度比预期快，但长期可持续性仍待观察"。

财经媒体层面，香港本地媒体报道近期明显转向积极。《信报》财经新闻在6月第一周的报道中写道："多个新盘收票反应热烈，反映买家对后市的信心正在重建。"但《明报》则在同期的市场分析中提醒，"高盛预测能否兑现，仍取决于美联储后续降息节奏及内地经济复苏力度，存在较大不确定性"。

值得注意的舆情信号是，香港本地中介的社交媒体活跃度显著提升。美联物业及中原地产的官方账号近期高频发布成交流据，措辞较去年同期明显乐观。这一现象往往被视为行业情绪领先指标，但其持续性仍需观察。

行情映射：港股地产板块及REITs的反应

高盛预测发布后，香港上市地产股及房地产信托基金（REITs）的股价反应成为观察市场信心的重要窗口。

新鸿基地产（0016.HK） 及 恒基地产（0012.HK） 股价在高盛报告发布后的交易日内出现2%至3%的区间波动，未出现大幅异动，显示机构预测对现有股价的边际冲击有限。分析师认为，这两类大型发展商的土储主要集中于港岛及九龙核心区，价格弹性相对有限，股价更多受整体大盘及利率预期驱动。

领展房产基金（0823.HK） 作为亚洲最大REITs之一，股价走势则更具参考价值。该基金持有大量香港及内地零售物业组合，租金收入直接受益于消费复苏及楼价回暖。6月初，领展股价在32至34港元区间窄幅整理，部分机构投资者视其为香港零售物业市场的晴雨表。

与此同时，与香港楼市关联度较高的个股亦受到关注。ASM太平洋（0522.HK） 等制造业股在港股大盘中走势偏弱，腾讯（0700.HK） 等科网股则受外围科技股拖累，整体市场呈现结构性分化特征。

从资金面观察，南向资金近一个月持续净流入港股，但配置方向更多集中于科技及消费板块，对地产股的增配幅度有限。这一现象表明，专业资金对地产复苏的预期仍处于"观察验证"阶段，尚未形成一致性做多。

历史对照：2015-2016与2020-2021两轮上涨复盘

高盛此次预测香港房价在未来三年累计上涨超过26%，这一幅度在历史上处于何种水平？回顾近十年香港楼价的走势，有两轮值得参照的上涨周期。

第一轮：2015年下半年至2016年底的反弹。 当时美联储延后加息，香港银行体系资金充裕，刚需及改善型需求集中释放。差饷物业估价署数据显示，全港私人住宅售价指数在约18个月内累计上涨约22%。触发因素以低利率环境为主，彼时内地经济放缓尚未传导至香港就业市场，购买力基础较当前更扎实。

第二轮：2020年三季度至2021年三季度。 香港本地爆发疫情后，压抑需求释放叠加低息环境，楼市出现报复性反弹。全年涨幅约13%，但2022年随即进入回调周期，全年下跌约15%，基本回吐前一轮涨幅。

对比两轮周期，高盛的预测路径更接近第一种情景的延续版本——即利率主导的估值修复行情。但分析师同时指出，当前与2015-2016年存在关键差异：香港人口结构老化、内地买家资金出境限制收紧、宏观经济不确定性高于彼时，均构成潜在的抑制因素。

一位曾任职金管局的资深经济学家在财经博客中写道："高盛的预测在技术层面有依据，但香港楼市的非线性特征很强——一旦情绪转势，调整幅度往往超出基本面合理区间。"

后续观察：关键变量与风险提示

高盛预测的核心假设是利率趋势延续、内地买家持续流入、供给维持低位。任一变量出现变化，均可能改变房价轨迹。

利率路径方面，美联储下一步降息节奏是最大变量。若通胀数据再度反复，降息周期暂停或放缓，按揭利率下行逻辑将被打破，对楼价的支撑作用将显著削弱。华尔街日报分析指出，当前CME FedWatch工具显示市场定价2026年美联储仍有1-2次降息，但概率波动区间较大。

政策风险方面，香港特区政府是否会调整印花税等调控政策值得密切关注。现行从价印花税税率最高为8.5%，对非本地买家构成额外成本。若港府调降该税率，可能触发新一轮内地买家涌入；若反其道而行，则将对需求端形成压制。

信用风险方面，香港家庭负债率目前处于历史高位，约占GDP的93%。若楼价快速上涨刺激投机性购买，而收入增长未能跟上，可能引发偿债压力上升，对金融体系稳定性构成隐患。

综合来看，高盛的乐观预测为当前市场情绪注入了一剂确定性，但香港楼市的真实走向仍将取决于利率、信贷政策及宏观经济预期三者的合力演化。投资者在评估相关标的时，宜区分机构乐观预测与短期基本面现实之间的落差。